Veröffentlicht am Feb. 6, 2023

Checkliste zum Pachtvertrag und Mieteinnahmen / Mietzahlungen

Sollten Sie über kein eigenes Haus verfügen, oder Ihr Dach ist aufgrund von unzureichenden Gegebenheiten für eine Photovoltaikanlage nicht geeignet, haben Sie immer noch die Möglichkeit, Dachfläche mieten beziehungsweise pachten zu können und die Solaranlage so zu realisieren. Verfügen Sie andererseits über ein geeignetes Dach und möchten aber nicht selber in eine Fotovoltaikanlage investieren, so können Sie Ihr Dach einem interessierten Investor zur Verfügung stellen, also Ihre Dach vermieten bzw. verpachten.

Dieser Artikel wurde von

Christian Märtel für www.photovoltaik-web.de verfasst.

Photovoltaik ▶ Ist das Dach geeignet? ▶ Tipps zur Dachflächen-Vermietung

Kriterien für gemietete Dächer

Wenn schon ein gemietetes Dach, dann nur in Toplage, also Südausrichtung, Dachneigung ca. 20° - 35°, keinerlei Verschattung, gute Einstrahlungswerte.
Statik muss in Ordnung sein, das Dach sollte nicht zu alt sein.
Im Internet sind Dachbörsen zu finden, die Vermieter und Mieter von Dachflächen vermitteln, so z.B. bei Alpensolar.de oder pv-korten.de.

Was im Pachtvertrag stehen muss

Schriftlichen Pachtvertrag bzw. Mietvertrag abschließen, Muster gibt es z.B. hier
Eintragung Dienstbarkeit: Bei allen Dächern außer Stadt, Land oder Bund sollte die Eintragung einer Dienstbarkeit in das Grundbuch Pflicht sein. Dienstbarkeit bedeutet soviel wie "Nutzungsrecht an einer fremden Sache". Damit sichert man sich den Betrieb und das Eigentum der Photovoltaikanlage auf einem fremden Dach. Ohne diese Eintragung könnte ein Käufer des Grundstückes verlangen, dass die PV-Anlage abmontiert wird. Wenn die Anlage finanziert wird, besteht oft schon die Kredit gebende Bank auf die Eintragung der Dienstbarkeit. Bei öffentlichen Dächern ist die Eintragung einer Dienstbarkeit nicht unbedingt notwendig, da hier die Gefahr eines Verkaufes, einer Insolvenz etc. äußerst gering ist. Hier muss man sich genau informieren, wie groß die Wahrscheinlichkeit eines Verkaufs tatsächlich ist.
Eintragung erstrangige Dienstbarkeit: Wenn ein Grundstück fremdfinanziert ist, besteht die Kredit gebende Bank auf einen Grundschuldeintrag. Alle weiteren Belastungen werden dann nachrangig eingetragen. Sollte es jetzt zu einer Zwangsversteigerung kommen, werden zuerst die im Rang weiter hinten liegenden Einträge gestrichen und es besteht die Gefahr, dass die Anlage abgebaut werden muss. Liegt die Dienstbarkeit jedoch auf dem ersten Rang, besteht diese Gefahr nicht. Jedoch müssen die Kredit gebenden Banken, die das Grundstück finanziert haben freiwillig dem Rangrücktritt zustimmen. Damit ist nicht jede Bank einverstanden. Dagegen kann argumentiert werden, dass durch die zusätzlichen Pachteinnahmen der Dachgeber über mehr Finanzmittel verfügt und damit das eigentliche Darlehen besser abzahlen kann.
Wegerecht schriftlich fixieren, damit jederzeit (bzw. nach Voranmeldung) die Anlage kontrolliert, gewartet oder bei Bedarf repariert werden kann.
Verschattung! Regeln Sie schriftlich, dass Bäume, Sträucher etc., die die Anlage mit der Zeit verschatten, geschnitten werden dürfen. In 20 Jahren wächst so mancher Baum mehr als einem PV-Betreiber lieb ist. Es dürfen keine Gebäude auf dem Grundstück errichtet werden, die den einwandfreien Betrieb der Anlage beeinträchtigen.
Haftungsfragen vorab schriftlich festhalten: Wer haftet, wenn das Dach beschädigt wird oder undicht wird? Neben der obligatorischen Photovoltaikversicherung sollte der Anlagenbetreiber eine Betreiberhaftpflichtversicherung abschließen.
Notwendige Dachreparaturen: Auch wenn das Dach zu Beginn in Ordnung zu sein scheint, besteht die Möglichkeit, dass im Laufe von 20 Jahren Dachreparaturen notwendig sind. Wie werden die Kosten für Demontage und Montage der Anlage aufgeteilt, wie werden die Ertragsverluste, die während der Stillstandszeit der Anlage entstehen ausgeglichen?
Was passiert mit der Anlage nach X Jahren? Verlängerung der Mietdauer für X Jahre, Abbau oder Übergang an den Vermieter/Verpächter?

Miet- und Pacht-Zahlungen regeln

In welchem Rahmen bewegen sich Mietpreis bzw. Pachtpreis? Hier gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, worauf sich Mieter und Vermieter einigen können. Die Preise hängen natürlich stark von der Eignung des Daches ab und sollen nur Anhaltswerte darstellen!
Pacht je installiertem kWp (ca. 20,- bis 30,- EUR/Jahr)
Pacht je verbautem Quadratmeter (ca. 2,- bis 3,- EUR/Jahr) Aufpassen: Dünnschichtmodule haben einen größeren Flächenbedarf im Vergleich zu kristallinen Modulen! Wer also vermietet, fährt besser, wenn er nach qm berechnet, wer mietet, sollte besser nach installierten kWp berechnen.
Pacht als Anteil am Jahresertrag (ca. 3% bis 5%; sehr vorteilhaft, weil der Verpächter dann ebenfalls an einer gut laufenden Anlage interessiert ist!)
Einmalige Vorabzahlung: Hier ist zu beachten, dass der Betrag, der monatlich oder jährlich als Miete zu zahlen wäre im Voraus bezahlt wird. Da aber dieses Kapital über die Laufzeit der Anlage Zinsen bringen würde, wird dieser Zinsertrag wieder abgezogen.

Ein Beispiel: Die Mietzahlung würde 1.000 Euro pro Jahr betragen. Die Laufzeit der Pacht beträgt 20 Jahre. Insgesamt würde der Verpächter also 20.000 Euro bekommen. Die Frage ist jetzt: Wie viel Kapital sollte der Verpächter erhalten, damit er 20 Jahre lang jährlich 1.000 Euro entnehmen kann und zum Schluss nichts mehr übrig bleibt.

Ergebnis: Bei einem Zinssatz von 5% bekommt der Verpächter eine Einmal-Vorabzahlung von ca. 12.500,- Euro. Berechnen kann man das z. B. bei zinsen-berechnen.de. Die Vorabzahlung ist für Vermieter oft lukrativer, da er auf einen Schlag eine schöne Bargeldmenge ausgehändigt bekommt. 12.500,- Euro auf die Hand klingt auch viel besser als 83,- Euro monatlich.
Kombination aus mehreren der oben genannten Punkte: Dies könnte z.B. aus einer einmaligen Zahlung bestehen (freut sich der Vermieter) und zusätzlich einem Anteil am Jahresertrag (freut sich der Mieter, da der Vermieter Interesse an einer gut laufenden Anlage hat)