Checkliste zum Pachtvertrag und Mieteinnahmen / Mietzahlungen

Sollten Sie über kein eigenes Haus verfügen, oder Ihr Dach ist aufgrund von unzureichenden Gegebenheiten für eine Photovoltaikanlage nicht geeignet, haben Sie immer noch die Möglichkeit, Dachfläche mieten beziehungsweise pachten zu können und die Solaranlage so zu realisieren. Verfügen Sie andererseits über ein geeignetes Dach und möchten aber nicht selber in eine Fotovoltaikanlage investieren, so können Sie Ihr Dach einem interessierten Investor zur Verfügung stellen, also Ihre Dach vermieten bzw. verpachten.
Dieser Artikel wurde von
Christian Märtel für www.Photovoltaik-Web.de verfasst.
PhotovoltaikIst das Dach geeignet?Tipps zur Dachflächen-Vermietung

Kriterien für gemietete Dächer

  • Wenn schon ein gemietetes Dach, dann nur in Toplage, also Südausrichtung, Dachneigung ca. 20° - 35°, keinerlei Verschattung, gute Einstrahlungswerte.
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  • Statik muss in Ordnung sein, das Dach sollte nicht zu alt sein.
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  • Im Internet sind Dachbörsen zu finden, die Vermieter und Mieter von Dachflächen vermitteln, so z.B. bei Alpensolar.de oder pv-korten.de.

Was im Pachtvertrag stehen muss

  • Schriftlichen Pachtvertrag bzw. Mietvertrag abschließen, Muster gibt es z.B. hier
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  • Eintragung Dienstbarkeit:
    Bei allen Dächern außer Stadt, Land oder Bund sollte die Eintragung einer Dienstbarkeit in das Grundbuch Pflicht sein. Dienstbarkeit bedeutet soviel wie "Nutzungsrecht an einer fremden Sache". Damit sichert man sich den Betrieb und das Eigentum der Photovoltaikanlage auf einem fremden Dach. Ohne diese Eintragung könnte ein Käufer des Grundstückes verlangen, dass die PV-Anlage abmontiert wird. Wenn die Anlage finanziert wird, besteht oft schon die Kredit gebende Bank auf die Eintragung der Dienstbarkeit. Bei öffentlichen Dächern ist die Eintragung einer Dienstbarkeit nicht unbedingt notwendig, da hier die Gefahr eines Verkaufes, einer Insolvenz etc. äußerst gering ist. Hier muss man sich genau informieren, wie groß die Wahrscheinlichkeit eines Verkaufs tatsächlich ist.
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  • Eintragung erstrangige Dienstbarkeit:
    Wenn ein Grundstück fremdfinanziert ist, besteht die Kredit gebende Bank auf einen Grundschuldeintrag. Alle weiteren Belastungen werden dann nachrangig eingetragen. Sollte es jetzt zu einer Zwangsversteigerung kommen, werden zuerst die im Rang weiter hinten liegenden Einträge gestrichen und es besteht die Gefahr, dass die Anlage abgebaut werden muss. Liegt die Dienstbarkeit jedoch auf dem ersten Rang, besteht diese Gefahr nicht. Jedoch müssen die Kredit gebenden Banken, die das Grundstück finanziert haben freiwillig dem Rangrücktritt zustimmen. Damit ist nicht jede Bank einverstanden. Dagegen kann argumentiert werden, dass durch die zusätzlichen Pachteinnahmen der Dachgeber über mehr Finanzmittel verfügt und damit das eigentliche Darlehen besser abzahlen kann.
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  • Wegerecht schriftlich fixieren, damit jederzeit (bzw. nach Voranmeldung) die Anlage kontrolliert, gewartet oder bei Bedarf repariert werden kann.
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  • Verschattung! Regeln Sie schriftlich, dass Bäume, Sträucher etc., die die Anlage mit der Zeit verschatten, geschnitten werden dürfen. In 20 Jahren wächst so mancher Baum mehr als einem PV-Betreiber lieb ist. Es dürfen keine Gebäude auf dem Grundstück errichtet werden, die den einwandfreien Betrieb der Anlage beeinträchtigen.
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  • Haftungsfragen vorab schriftlich festhalten: Wer haftet, wenn das Dach beschädigt wird oder undicht wird? Neben der obligatorischen Photovoltaikversicherung sollte der Anlagenbetreiber eine Betreiberhaftpflichtversicherung abschließen.
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  • Notwendige Dachreparaturen:
    Auch wenn das Dach zu Beginn in Ordnung zu sein scheint, besteht die Möglichkeit, dass im Laufe von 20 Jahren Dachreparaturen notwendig sind. Wie werden die Kosten für Demontage und Montage der Anlage aufgeteilt, wie werden die Ertragsverluste, die während der Stillstandszeit der Anlage entstehen ausgeglichen?
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  • Was passiert mit der Anlage nach X Jahren? Verlängerung der Mietdauer für X Jahre, Abbau oder Übergang an den Vermieter/Verpächter?

Miet- und Pacht-Zahlungen regeln

  • In welchem Rahmen bewegen sich Mietpreis bzw. Pachtpreis? Hier gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, worauf sich Mieter und Vermieter einigen können. Die Preise hängen natürlich stark von der Eignung des Daches ab und sollen nur Anhaltswerte darstellen!
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  • Pacht je installiertem kWp (ca. 20,- bis 30,- EUR/Jahr)
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  • Pacht je verbautem Quadratmeter (ca. 2,- bis 3,- EUR/Jahr)
    Aufpassen: Dünnschichtmodule haben einen größeren Flächenbedarf im Vergleich zu kristallinen Modulen! Wer also vermietet, fährt besser, wenn er nach qm berechnet, wer mietet, sollte besser nach installierten kWp berechnen.
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  • Pacht als Anteil am Jahresertrag (ca. 3% bis 5%; sehr vorteilhaft, weil der Verpächter dann ebenfalls an einer gut laufenden Anlage interessiert ist!)
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  • Einmalige Vorabzahlung:
    Hier ist zu beachten, dass der Betrag, der monatlich oder jährlich als Miete zu zahlen wäre im Voraus bezahlt wird. Da aber dieses Kapital über die Laufzeit der Anlage Zinsen bringen würde, wird dieser Zinsertrag wieder abgezogen.

    Ein Beispiel: Die Mietzahlung würde 1.000 Euro pro Jahr betragen. Die Laufzeit der Pacht beträgt 20 Jahre. Insgesamt würde der Verpächter also 20.000 Euro bekommen. Die Frage ist jetzt: Wie viel Kapital sollte der Verpächter erhalten, damit er 20 Jahre lang jährlich 1.000 Euro entnehmen kann und zum Schluss nichts mehr übrig bleibt.

    Ergebnis: Bei einem Zinssatz von 5% bekommt der Verpächter eine Einmal-Vorabzahlung von ca. 12.500,- Euro. Berechnen kann man das z. B. bei zinsen-berechnen.de. Die Vorabzahlung ist für Vermieter oft lukrativer, da er auf einen Schlag eine schöne Bargeldmenge ausgehändigt bekommt. 12.500,- Euro auf die Hand klingt auch viel besser als 83,- Euro monatlich.
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  • Kombination aus mehreren der oben genannten Punkte:
    Dies könnte z.B. aus einer einmaligen Zahlung bestehen (freut sich der Vermieter) und zusätzlich einem Anteil am Jahresertrag (freut sich der Mieter, da der Vermieter Interesse an einer gut laufenden Anlage hat)

Weiterlesen zum Thema "Erträge prognostizieren"

Erfahrungen & Fragen zum Thema Photovoltaik

Kombination von Nachtspeicherheizung und Solaranlage

Ist eine Solaranlage bei Nachtstromspeicherheizung möglich und sinnvoll bei ca. 10.000 KWh Stromverbrauch?
Antwort eines Haus&Co Experten

Ja, das kann eine sinnvolle Kombination sein - besonders, wenn Sie bei der Elektroheizung bleiben wollen. Sie benötigen auf jeden Fall einen Solarstromspeicher - da Sie den Strom dann tagsüber erzeugen, wenn die Nachtspeicherheizung gerade nicht vorheizt. Generell ist der Eigenverbrauch - dank sinkender Einspeisevergütung - stark in den Fokus gerückt. Da Solarstromspeicher auch aktuell noch von der KfW gefördert werden, würde ich da auf jeden Fall einmal ein Angebot anfragen.

Sie können sich das hier einmal kalkulieren (da ich keine Angaben zur verfügbaren Dachfläche habe): https://www.solaranlagen-portal.com/photovoltaik/kosten

Erfahrungen mit der Stromcloud?

Ich plane den Bau einer PV Anlage und habe von der Stromcloud gehört. Daher meine Frage: Kann ich auch nur die Cloud buchen? Eine PV Anlage habe ich ja schon bzw. plane / kaufe ich gerade. Gibt es sonst Erfahrungen mit der Stromcloud?
Antwort von energie-konzept24 GbR

Die Firma Sonnen und Senec bieten die Cloud aktiv an.

Wenn Sie die Cloud nutzen möchten brauchen Sie den Speicher der jeweiligen Firma.

Von Sonnen würde ich generell abraten da die Firma darauf bedacht ist einen hohen Ajtienweet zu erreichen um beim
Börsengang ordentlich Kasse zu machen. Ich bezweifle nur ob das für die Kunden nachhaltig ist und ob die Garantiezeiten
eingehalten werden.

Wenn Sie sich unbedingt eine Cloud leisten möchten, nehmen Sie Senec.

Generell kann ich Ihnen nur raten genau zu rechnen!

Die Berechnungen die wir mit beiden Anbietern vollzogen haben waren negativ.

Ich habe bis jetzt keine Berechnung gesehen wo der Kunde einen Vorteil hatte.

Gerne erkläre ich Ihnen die List und Tücken, die Sie im normalen Angebot nur sehr schlecht erkennen.

Mein Rat - Batterrie etwas größer als Ihr Verbrauch und auf jedenfall größer als Ihre PV Anlage.

Beispiel : 5 KWp PV Anlage dann 8 oder 9 KW Speicher !

Erfahrungen mit Solarziegeln von autarq

Haben Sie Erfahrung mit Solarziegeln der Firma autarq / Berlin? Wir interessieren uns für Solarziegel und wüssten gerne mehr über Vor- / Nachteile und technische Umsetzung.
Antwort von ENPLA GmbH

Hallo,
Ja wir haben Erfahrung mit den Solarziegeln von Autarq.
Referenzen können Sie bei uns besichtigen. Für weitere Fragen und eine Berstung kontaktieren Sie uns einfach!

ENPLA GmbH, 88630 Pfullendorf.

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