Checkliste zum Pachtvertrag und Mieteinnahmen / Mietzahlungen

Sollten Sie über kein eigenes Haus verfügen, oder Ihr Dach ist aufgrund von unzureichenden Gegebenheiten für eine Photovoltaikanlage nicht geeignet, haben Sie immer noch die Möglichkeit, Dachfläche mieten beziehungsweise pachten zu können und die Solaranlage so zu realisieren. Verfügen Sie andererseits über ein geeignetes Dach und möchten aber nicht selber in eine Fotovoltaikanlage investieren, so können Sie Ihr Dach einem interessierten Investor zur Verfügung stellen, also Ihre Dach vermieten bzw. verpachten.
Dieser Artikel wurde erstellt von:
Christian Märtel, Redakteur www.Photovoltaik-Web.de
Jetzt Fachbetriebe für finden
  • Geprüfte Fachbetriebe vor Ort finden
  • Mit einer Anfrage bis zu 5 Angebote erhalten
  • Garantiert einfach, kostenlos und unverbindlich!

Kriterien für gemietete Dächer

  • Wenn schon ein gemietetes Dach, dann nur in Toplage, also Südausrichtung, Dachneigung ca. 20° - 35°, keinerlei Verschattung, gute Einstrahlungswerte.
  •  
  • Statik muss in Ordnung sein, das Dach sollte nicht zu alt sein.
  •  
  • Im Internet sind Dachbörsen zu finden, die Vermieter und Mieter von Dachflächen vermitteln, so z.B. bei Alpensolar.de oder pv-korten.de.

Was im Pachtvertrag stehen muss

  • Schriftlichen Pachtvertrag bzw. Mietvertrag abschließen, Muster gibt es z.B. hier
  •  
  • Eintragung Dienstbarkeit:
    Bei allen Dächern außer Stadt, Land oder Bund sollte die Eintragung einer Dienstbarkeit in das Grundbuch Pflicht sein. Dienstbarkeit bedeutet soviel wie "Nutzungsrecht an einer fremden Sache". Damit sichert man sich den Betrieb und das Eigentum der Photovoltaikanlage auf einem fremden Dach. Ohne diese Eintragung könnte ein Käufer des Grundstückes verlangen, dass die PV-Anlage abmontiert wird. Wenn die Anlage finanziert wird, besteht oft schon die Kredit gebende Bank auf die Eintragung der Dienstbarkeit. Bei öffentlichen Dächern ist die Eintragung einer Dienstbarkeit nicht unbedingt notwendig, da hier die Gefahr eines Verkaufes, einer Insolvenz etc. äußerst gering ist. Hier muss man sich genau informieren, wie groß die Wahrscheinlichkeit eines Verkaufs tatsächlich ist.
  •  
  • Eintragung erstrangige Dienstbarkeit:
    Wenn ein Grundstück fremdfinanziert ist, besteht die Kredit gebende Bank auf einen Grundschuldeintrag. Alle weiteren Belastungen werden dann nachrangig eingetragen. Sollte es jetzt zu einer Zwangsversteigerung kommen, werden zuerst die im Rang weiter hinten liegenden Einträge gestrichen und es besteht die Gefahr, dass die Anlage abgebaut werden muss. Liegt die Dienstbarkeit jedoch auf dem ersten Rang, besteht diese Gefahr nicht. Jedoch müssen die Kredit gebenden Banken, die das Grundstück finanziert haben freiwillig dem Rangrücktritt zustimmen. Damit ist nicht jede Bank einverstanden. Dagegen kann argumentiert werden, dass durch die zusätzlichen Pachteinnahmen der Dachgeber über mehr Finanzmittel verfügt und damit das eigentliche Darlehen besser abzahlen kann.
  •  
  • Wegerecht schriftlich fixieren, damit jederzeit (bzw. nach Voranmeldung) die Anlage kontrolliert, gewartet oder bei Bedarf repariert werden kann.
  •  
  • Verschattung! Regeln Sie schriftlich, dass Bäume, Sträucher etc., die die Anlage mit der Zeit verschatten, geschnitten werden dürfen. In 20 Jahren wächst so mancher Baum mehr als einem PV-Betreiber lieb ist. Es dürfen keine Gebäude auf dem Grundstück errichtet werden, die den einwandfreien Betrieb der Anlage beeinträchtigen.
  •  
  • Haftungsfragen vorab schriftlich festhalten: Wer haftet, wenn das Dach beschädigt wird oder undicht wird? Neben der obligatorischen Photovoltaikversicherung sollte der Anlagenbetreiber eine Betreiberhaftpflichtversicherung abschließen.
  •  
  • Notwendige Dachreparaturen:
    Auch wenn das Dach zu Beginn in Ordnung zu sein scheint, besteht die Möglichkeit, dass im Laufe von 20 Jahren Dachreparaturen notwendig sind. Wie werden die Kosten für Demontage und Montage der Anlage aufgeteilt, wie werden die Ertragsverluste, die während der Stillstandszeit der Anlage entstehen ausgeglichen?
  •  
  • Was passiert mit der Anlage nach X Jahren? Verlängerung der Mietdauer für X Jahre, Abbau oder Übergang an den Vermieter/Verpächter?

Miet- und Pacht-Zahlungen regeln

  • In welchem Rahmen bewegen sich Mietpreis bzw. Pachtpreis? Hier gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, worauf sich Mieter und Vermieter einigen können. Die Preise hängen natürlich stark von der Eignung des Daches ab und sollen nur Anhaltswerte darstellen!
  •  
  • Pacht je installiertem kWp (ca. 20,- bis 30,- EUR/Jahr)
  •  
  • Pacht je verbautem Quadratmeter (ca. 2,- bis 3,- EUR/Jahr)
    Aufpassen: Dünnschichtmodule haben einen größeren Flächenbedarf im Vergleich zu kristallinen Modulen! Wer also vermietet, fährt besser, wenn er nach qm berechnet, wer mietet, sollte besser nach installierten kWp berechnen.
  •  
  • Pacht als Anteil am Jahresertrag (ca. 3% bis 5%; sehr vorteilhaft, weil der Verpächter dann ebenfalls an einer gut laufenden Anlage interessiert ist!)
  •  
  • Einmalige Vorabzahlung:
    Hier ist zu beachten, dass der Betrag, der monatlich oder jährlich als Miete zu zahlen wäre im Voraus bezahlt wird. Da aber dieses Kapital über die Laufzeit der Anlage Zinsen bringen würde, wird dieser Zinsertrag wieder abgezogen.

    Ein Beispiel: Die Mietzahlung würde 1.000 Euro pro Jahr betragen. Die Laufzeit der Pacht beträgt 20 Jahre. Insgesamt würde der Verpächter also 20.000 Euro bekommen. Die Frage ist jetzt: Wie viel Kapital sollte der Verpächter erhalten, damit er 20 Jahre lang jährlich 1.000 Euro entnehmen kann und zum Schluss nichts mehr übrig bleibt.

    Ergebnis: Bei einem Zinssatz von 5% bekommt der Verpächter eine Einmal-Vorabzahlung von ca. 12.500,- Euro. Berechnen kann man das z. B. bei zinsen-berechnen.de. Die Vorabzahlung ist für Vermieter oft lukrativer, da er auf einen Schlag eine schöne Bargeldmenge ausgehändigt bekommt. 12.500,- Euro auf die Hand klingt auch viel besser als 83,- Euro monatlich.
  •  
  • Kombination aus mehreren der oben genannten Punkte:
    Dies könnte z.B. aus einer einmaligen Zahlung bestehen (freut sich der Vermieter) und zusätzlich einem Anteil am Jahresertrag (freut sich der Mieter, da der Vermieter Interesse an einer gut laufenden Anlage hat)
Nächste Seite

Erfahrungen & Fragen zum Thema Photovoltaik

Kombination von Nachtspeicherheizung und Solaranlage

Ist eine Solaranlage bei Nachtstromspeicherheizung möglich und sinnvoll bei ca. 10.000 KWh Stromverbrauch?
Antwort eines Haus&Co Experten

Ja, das kann eine sinnvolle Kombination sein - besonders, wenn Sie bei der Elektroheizung bleiben wollen. Sie benötigen auf jeden Fall einen Solarstromspeicher - da Sie den Strom dann tagsüber erzeugen, wenn die Nachtspeicherheizung gerade nicht vorheizt. Generell ist der Eigenverbrauch - dank sinkender Einspeisevergütung - stark in den Fokus gerückt. Da Solarstromspeicher auch aktuell noch von der KfW gefördert werden, würde ich da auf jeden Fall einmal ein Angebot anfragen.

Sie können sich das hier einmal kalkulieren (da ich keine Angaben zur verfügbaren Dachfläche habe): https://www.solaranlagen-portal.com/photovoltaik/kosten

Einphasiger oder dreiphasiger Wechselrichter? Welche Vor- und Nachteile gibt es? Was passt du meiner Anlage?

"Einphasiger-", oder "Dreiphasiger-Wechselrichter"? Klar ist die Berechnung der Einspeisung mittels einem saldierendem Zähler gewährleistet. Aber wie verhält es sich mit der Auslastung der Phasen? Eine einphasige Einspeisung bei eine dreiphasigen Verteilung (Ph1: Keller, Ph2: Erdgeschoss, Ph3: Obergeschoss. Da die Einspeisung nur auf die Phase "Obergeschoss" mit wenigen Verbrauchern angeschlossen ist? Habe ich noch einen Vorteil, da die weiteren Phasen ja nicht von der PV-Anlage bedient werden. Einspeisevergütung (nur 12,4): Ja, aber ich will maximalen Eigennutz bei 24,8 ct/kwh.
Antwort von Elektrotechnik Tim Frischling

Es ist nur eine maximale Schieflast von 4,6kW zu gewährleisten.
Wo die PV-Anlage angschlossen ist, ist "relativ egal", da, wie bereits richtig erwähnt die Zähler saldieren.

Auf den gemessenen Eigenverbrauch hat dies keine Auswirkung.

Photovoltaik Freiflächenanlage: Kosten, Förderung und Rentabilität?

Als Erbengemeinschaft von 3 Geschwistern besitzen wir in der Gemarkung Hösbach eine ebene Fläche Agrarland von 10 700 Quadratmetern mit einer erweiterbaren Fläche von weiteren 5 000 Quadratmetern Ackerland unmittelbar parallel im direkten Anschluss. Diese zusätzlichen 5 000 Quadratmeter sind im Besitz von zwei unserer Cousinen. Auf unserem Gelände befindet sich auch ein Hochspannungsmast . Derzeit werden die Grundstücke aufgefüllt mit Erdaushub (fast beendet) bedingt durch vorherigen Kalkabbau. Sowohl die Erbengemeinschaft als auch unsere Cousinen ( zusammen dann als Interessengemeinschaft), sind interessiert an einem Angebot für eine Photovoltaikanlage auf dieser Freifläche von insgesamt 1, 5 Hektar Land . Meine Fragen sind : 1) Was sind die Investitionskosten für eine solche Anlage ? 2) Welche Fördermittel (falls zutreffend) gibt es möglicherweise für solche Projekte. 3) Was wäre die Rentabilität und die Dauer für das Amortisieren einer solchen Investition? Für eine Antwort und Kontaktaufnahme wäre ich Ihnen dankbar. Mit freundlichen Grüßen Peter Hufgard
Antwort von PV Montagen G. Vijayakumar

Es werden mehr Daten Benötigt, daß ist das erste. Denn es steht zum Beispiel die Frage im Raum ob das Erdreich welches grad aufgefüllt wird auch verdichtet wird. Und wie sehr es verdichtet wird. Und nun zur Puntuellen Beantwortung Ihrer Fragen.

1) Die Investitionskosten für solch eine Anlage müssen vorab (nach Inaugenscheinnahme des Geländes sowie Geologisches Gutachten (z.B) erst Berechnet werden wenn mehr Details vorliegen würden.

2) Fördermittel gibt es von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in dem Maße das es sich, so gesehen um Geldtauscherei handelt.

3) Die Rentabilität einer Anlage von dieser Größe steht ausser Frage. Denn die Energiepreise werden nicht sinken von Jahr zu Jahr sondern eher wird das Gegenteil der Fall sein. Unter Bezugnahme auf das Vorgenannte ergibt sich auch keine Haltbare Aussage über die Dauer der Amortisierung der Anlage.

Nun konnte ich Ihnen leider nicht wirklich weiterhelfen, stelle es Ihnen jedoch anheim mich zu Kontaktieren. Denn die Thematik einer solchen Anlage ist komplexer als das es sich darstellt. Eine reine Angabe der Verfügbaren Fläche ist Dahingehend nicht wirklich Ausreichend.

Viele Grüße

Holger Gerhardt

Neuer Zählerschrank bei Installation einer Photovoltaikanlage?

Liebe Experten, ich denke darüber nach mir eine PV-Anlage aufs Dach zu setzen. Ein Bekannter meinte aber, dass ich dazu auch einen neuen Zählerschrank installieren lassen müsste und, dass das teuer würde. Stimmt das? Muss ein neuer Zählerschrank installiert werden? Und wenn ja was kostet das?
Antwort von Arnold Dach und Solar GmbH

Es muss nicht generell ein neuer Zählerschrank installiert werden.
Nur wenn der vorhandene Zählerschrank nicht mehr den aktuellen Richtlinien entspricht, oder wenn keine neue Messeinrichtung (z.Bsp. digitaler Stromzähler) mehr eingebaut werden kann, weil eine fachgerechte Nachrüstung (z.Bsp. Zählertafel) nicht mehr möglich ist.
Genaue Auskunft kann man beim zuständigen Netzbetreiber erfragen.

Kann ich zwei Strings mit verschiedener Anzahl von Modulen und unterschiedlicher Dachausrichtung an einen Wechselrichter anschließen?

Kann ich zwei Strings mit verschiedener Anzahl von Modulen und unterschiedlicher Dachausrichtung (einmal Süd und einmal Ost) an einen Wechselrichter, kein Multiwechselrichter anschließen?
Antwort von MICO-Energieberatung

Wenn Sie einen Wechselrichter mit zwei MPP-Trackern haben, ist das kein Problem.
Der Maximum Power Point (MPP) eines Solarmoduls beziehungsweise eines Strings ist der Punkt der Strom-Spannungs-Kennlinie, an dem das Solarmodul die höchste Leistung erbringt. Der MPP-Tracker hat nun die Aufgabe, den Maximum Power Point zu ermitteln, da dieser von der Sonneneinstrahlung, der Temperatur und individuellen Moduleigenschaften abhängig ist und sich somit ständig ändert.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen damit helfen, sonst melden Sie sich einfach.

Smart Grid ready Funktion: Was bedeutet das?

Kann mir hier jemand den Begriff "Smart Grid ready Funktion" für die Speicherung von Energie mit intelligenter Steuerung erklären? Vielen Dank für die Hilfe!
Antwort eines Haus&Co Experten

Smart Grid-Geräte eröffnen interessante Vernetzungsmöglichkeiten. Beispielsweise können Smart Grid-fähige Wärmepumpen über eine Schnittstelle auf einen Überschuss an Solarstrom reagieren. Stromnetzbetreiber können über die integrierte Smart Grid-Schnittstelle den Stromspeicher direkt ansteuern und die Stromnetze stabilisieren und entlasten. Mit einem solchen Schwärmenetz können Erzeugung und Verbrauch noch weiter entkoppelt werden: Überschüsse, die im Sommer erzeugt werden, können im Winter genutzt werden. Dazu finden Sie auch Infos hier: https://www.solaranlagen-portal.com/photovoltaik/stromspeicher

Lohnt sich eine PV-Anlage bei Ost-West-Ausrichtung des Hauses?

Ich interessiere mich für die Inbetriebnahme einer eigenen Solaranlage. Nun frage ich mich aber, ob sich eine PV-Anlage bei Ost-West-Ausrichtung des Hauses überhaupt lohnt? (Satteldach, ca. 45°)
Antwort von ELEKTRO-HAUSMANN

Hallo,

kann ich nur empfehlen. Wir erhöhen damit die Sonnenstunden für die PV-Anlage und können
damit den Eigenverbrauch, über den sich die PV-Anlage zuerst rechnet optimieren. Gleichzeitig
können wir mit der 70% Regel zusätzliche Kosten für einen Rundsteuerempfänger sparen.
Deshalb Ost-West.

Gruß
G.Hausmann

Muss ich meinen selbst erzeugten und verbrauchten Strom versteuern?

Ich habe im Febr. 2016 eine Photovoltaikanlage (7,1 Kwp) mit Speicher installiert. Von der Kleinunternehmerregelung habe ich keinen Gebrauch gemacht, also die gezahlte Mwst. rückerstattet bekommen und monatlich eine Umsatzsteuervoranmeldung gemacht. Muss ich nun den selbst verbrauchten Strom versteuern und wenn ja, zu welchem Kw/h-Preis?
Antwort von Greentec-Solar GmbH

Hallo,

Eigenverbrauch ermitteln und mit dem Stromtarif der aktuellen Stromrechnung multiplizieren.
Aus diesem Betrag den Anteil der MwSt ermitteln und bei der Umsatzsteuererklärung anzeigen.
Den Netto-Betrag aus dem
Eigenverbrauch als Einnahme der PV-Anlage bei der Gewinn-Verlustrechnung einbeziehen
und den Gewinn aus der PV-Anlage bei der Einkommensteuererklärung angeben.

das nur als grobe Aussage, genaues sagt der Steuerberater oder das Finanzamt.
Alle Angaben nach besten Wissen, ohne Gewähr.

Hoher Stromverbrauch trotz PV und Einspeisung: Wo liegt die Ursache?

Wir haben ein Einfamilienhaus mit 4 Personen. Nach unseren Zählern verbrauchen wir 5000kWh/Jahr Strombezug aus Netz, wir speisen ca. 6000-7000kWh ein und haben laut Ertragszähler ca. 9500-10000kWh Gesamt PV Ertrag. Nach dieser Rechnung hätten wir einen Gesamt-Stromverbrauch von fast 8000 kWh/Jahr. Ich kann das fast nicht glauben. Es sind jedoch seit unserem Einzug seit 3 Jahren die ungefähr gleichen Messwerte. Wo liegt hier das Problem? Wir hatten auch davor in unserer Wohnung nie einen solch hohen Wert. Ich vermute mittlerweile, dass es ein Problem mit den Zählern ist? Wir haben einen kombinierten Zähler für Bezug/Einspeisung der Netze mit wechselnder Anzeige (elektronisch). Der PV Zähler sitzt auch im Kasten, ist aber separat.
Antwort von Ingenieurbüro Energieexperten-Südwest

Ich vermute mal, dass Sie schlicht und ergreifend große Stromverbraucher haben. Da müssen Sie schon auf die Suche gehen. Was ist anders als in der früheren Wohnung? Zusätzliche Geräte? Gefriertruhe? Computer im Dauerlauf?
Wie wird das Haus denn eigentlich beheizt (Wärmepumpe mit el. Heizstab?) und wie wird warmes Wasser erzeugt?

Solaranlage bei Ost-West-Dach sinnvoll?

Mein Hausdach hat eine Ost-West Ausrichtung. Lohnt sich da eine Solaranlage? Außerdem läuft der Länge nach eine Stromleitung übers Dach, die stören könnte.
Antwort von Teck Solar E.k

Für die Nutzung PV-Anlage für Eigenbedarf finde ich Ost-West Dächer sogar besser, da man auf den ganzen Tag verteilt kontinuierlicherer Stromerzeugung hat. Es gibt keine Spitzen in der Mittagszeit, dafür aber Früh und Abend bessere Ausbeutung. Bezüglich Stromleitung: man kann die Erträge optimieren wenn man SolarEdge Wechselrichter und Optimierer einsetzt. In dem Fall arbeiten nur die Module schlechter die wirklich vom Schatten getroffen sind.

Eigene Frage stellen
Ihre Frage an die Experten

Sie stellen Ihre Frage

Haus&Co richtet diese an Experten

Sie erhalten schnell und kostenlos Antwort

?
Solarteure und Experten beantworten kostenlos Ihre Fragen zum Thema Photovoltaik
Jetzt Frage stellen
Ihre Frage an die Experten

Sie stellen Ihre Frage

Haus&Co richtet diese an Experten

Sie erhalten schnell und kostenlos Antwort